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引战1300亿+1650亿利润承诺，如何看懂恒大转型逻辑
小Q导读：许爸爸说，恒大要从三高一低，转型为三低一高，地产一哥是这样炼成的。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、钟诗慧
11月6日，恒大发布进一步增资公告，获得600亿资本金增资，占扩股后约14.11%的权益。三轮增资完成后，恒大共获1300亿资本金，占恒大扩大后股本的36.54%。本次引入的战略投资者中，包括正威和苏宁等世界500强企业，以及像山东高速这样的特大国企，这些股东的入股为恒大未来的发展留下了想象空间。
今年年初，恒大启动战略转型，向“规模+效益型”发展战略及“三低一高”发展模式转变，核心是增效益与降负债。随着公司完成三轮共计1300亿战略投资的引入，加上未来三年1650亿的利润承诺远超预期，标志着恒大战略转型成效显著。
◆ 01 ◆
向“三低一高”发展模式转型
多举措大力降负债
多年来，通过高杠杆推动企业高增长，是恒大实现超常规发展的重要原因之一。但自2017年起，恒大开始由“三高一低”发展模式向“三低一高”发展模式转型，通过引入战略投资者、赎回全部永续债以及减少拿地等手段大幅降杠杆。
上半年，恒大还清了总额1129亿的永续债，且成功引入700亿战略投资。截至今年中期，恒大净负债率同比大幅减半，资产负债率下降至75.5%，并计划在2019年末降至55%左右，而第三轮投资的600亿为恒大提供了更为充足的现金流。据测算，在引入共计1300亿战投后，年内恒大净负债率较去年年末大降超六成。
◆ 02 ◆
综合实力依然领先
利润和规模均优势明显
今年上半年，恒大净利润231.3亿，同比增长224.3%；房地产核心业务利润273亿，同比增长249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%。与碧桂园、万科相比，恒大多项盈利指标增速明显更高。
根据恒大此次公布的利润承诺，2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿和600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，利润承诺提升近一倍。此前，国内房企单年最高净利润并未超过400亿，恒大将打破这一纪录。
今年恒大销售突破5000亿几无悬念，加上去年近2000亿的已售未结收入，已拥有近7000亿的结算资源。只要净利润率能达到中报的14.5%水平，就已经锁定1000亿左右的净利润，占到承诺利润1650亿的约六成，兑现利润承诺并无压力。
从利润上看，恒大已经逐渐拉大了与碧桂园和万科的距离。从规模上看，恒大在最能体现真实销售业绩的权益销售排行榜中，也领先这两家房企，“一哥”地位愈加巩固。
◆ 03 ◆
增效益、降杠杆只是第一步
如何看懂恒大转型逻辑
当前，行业发展面临新局面、新趋势，行业总体规模下降，房企竞争更为激烈。目前部分中小型房企仍以规模扩张为首要目标，积极争取市场份额的同时，积极融资加大杠杆。上半年，165家上市房企总有息负债继续增加17.27%，而持有现金总量仅微增4.57%，负债增速明显高于现金增速，大举扩张带来的财务风险成为发展隐患。
事实上，当前企业的发展运营能力已无法用单一的规模标准来衡量，如何能在规模、利润、稳健之间取得平衡，实现高质量增长才是各大企业竞相追求的目标。恒大开启降杠杆、增效益的战略转型，正是为了寻求更长远的发展模式。
从盈利能力来看，伴随现金流入、负债指标的下降、利润率的不断提升，恒大正形成较为完善且可持续的运营模式；从合作股东的规模及行业背景来看，恒大将得到更多的运营、技术及资金支持。对于恒大来说，现在只是转型的第一步，未来对于自身业务结构和行业需求的充分融合并发生聚变后，才能爆发出更强的前进动力，恒大的转型逻辑将更加明晰。
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